Explications de la Banque Nationale de Belgique

Amélioration de l’accès à la propriété

Dans son rapport annuel publié en février 2025, la Banque Nationale de Belgique (BNB) s’est penchée sur différents indicateurs relatifs à l’acquisition immobilière et conclut à une amélioration de l’accès à la propriété.
Cette embellie s’explique par le recul des taux d’intérêt, combiné à l’augmentation des revenus nominaux des ménages et à une légère hausse des prix de l’immobilier résidentiel. En outre, la durée des nouveaux prêts hypothécaires s’est allongée ces dernières années (ce qui implique d’étaler les remboursements sur une période plus longue et augmente le coût total des intérêts).
L’achat d’un logement est donc en moyenne devenu légèrement plus abordable en 2024. Néanmoins, la plus grande accessibilité moyenne des logements ne peut masquer le fait que l’achat d’un logement reste compliqué pour les ménages à faibles revenus et sans grand patrimoine, a fortiori dans les régions les plus chères. Cependant, ni le volume des transactions immobilières ni le nombre de permis de bâtir n’ont encore rebondi.

Importance du score énergétique

Les différences de prix estimées pour les maisons dont le label énergétique était de classe A, B ou C et les décotes pour celles dotées d’un label énergétique de classe E ou F se sont considérablement accrues en 2023 et durant les trois premiers trimestres de 2024.
Cette évolution tient à l’importance croissante qu’occupe le score énergétique dans les décisions d’achat des acquéreurs et dans les conditions de crédit hypothécaire pratiquées par les banques. Cette tendance peut être en partie attribuée à l’instauration d’une obligation de rénovation en Région flamande et aux exigences de plus en plus strictes en la matière annoncées dans les trois régions pour les prochaines années.
Elle peut aussi s’expliquer par la hausse et l’imprévisibilité des factures de chauffage depuis la crise énergétique, ainsi que par l’impact futur du prix du carbone sur les combustibles de chauffage. Une autre explication réside dans la forte augmentation du coût de la main-d’œuvre et, surtout, des matériaux de construction, qui ont rendu les rénovations énergétiques plus onéreuses. Enfin, la part des nouveaux prêts hypothécaires pour lesquels les banques ont collecté des données sur le score énergétique est passée de 39 % en 2021 à 82 % au premier semestre de 2024. Cela leur a permis de prendre en compte la performance énergétique dans leurs politiques d’octroi en matière de crédits hypothécaires, par exemple en proposant des taux d’intérêt plus bas pour les biens économes en énergie, ou encore en intégrant le coût des futures rénovations dans l’évaluation de la capacité d’emprunt.