Le dernier baromètre des locations publié par Federia (la Fédération des agents immobiliers francophones) en février 2025 met en lumière une hausse continue des loyers en Belgique francophone, avec des dynamiques contrastées entre Bruxelles et la Wallonie.

Les causes de la hausse des loyers

L'augmentation des loyers en 2024 s'explique principalement par un déséquilibre entre l’offre et la demande. L'inflation persistante et des taux d’intérêt élevés ont mis sous pression le pouvoir d’achat des ménages, les empêchant d’accéder à la propriété. De nombreux candidats acheteurs se sont ainsi reportés sur la location, créant une tension supplémentaire sur le marché locatif. 

Évolution des loyers à Bruxelles

À Bruxelles, les loyers ont augmenté de 5 % en 2024, atteignant en moyenne 1.321 € par mois. Cette hausse est toutefois plus modérée qu’en 2023, où l’augmentation atteignait près de 10 %. En deux ans, les loyers ont bondi de 15 % dans la capitale.

Les loyers moyens pour différents types de logements sont les suivants :

La rareté des maisons mitoyennes sur le marché locatif explique leur envolée des prix. Par ailleurs, les appartements, qui représentent 90 % des locations bruxelloises, continuent d’augmenter. Une évolution notable est que les studios pourraient bientôt dépasser les maisons mitoyennes en volume d’offres.

Le loyer médian, indicateur d’accessibilité, a progressé de 7,3 % en 2024, ce qui traduit une raréfaction des logements abordables. Désormais, la moitié des locataires bruxellois paient 1.180 € ou plus pour un appartement.

En matière de disparités géographiques :

Un embourgeoisement croissant à Bruxelles

Les évolutions récentes du marché bruxellois confirment une tendance à l’embourgeoisement. L’augmentation rapide des loyers exclut progressivement les ménages à revenus modestes de certaines zones, tandis que la part de logements à loyers modérés se réduit. En deux ans, les loyers médians ont grimpé de 18 %, une hausse bien supérieure à l’inflation. Le profil des locataires évolue donc, avec une concentration de ménages à revenus plus élevés dans les quartiers centraux et prisés.

La situation en Wallonie

En Wallonie, la hausse des loyers s’est poursuivie en 2024 (+4,12 %), mais reste plus modérée qu’à Bruxelles. Pour la première fois, le prix moyen des loyers y dépasse les 800 € (827 €), même si le médian reste à 775 €. On y trouve donc encore des logements abordables, mais leur proportion tend à diminuer.

Les loyers varient fortement selon les provinces :

L’écart avec Bruxelles continue de se creuser. Par exemple, une maison mitoyenne coûte en moyenne 2.220 € à Bruxelles contre seulement 861 € en Wallonie, soit un rapport de 1 à 2,5. De plus, les centres-villes wallons connaissent aussi des hausses marquées, en particulier Arlon (proche du Grand-Duché) où les loyers dépassent désormais ceux de Wavre.

La situation en Flandre

En Flandre, tous logements confondus, la hausse des loyers est la plus importante du pays (+6,13 en 2024), avec un loyer moyen de 922 €, qui reste nettement inférieur à celui de la capitale (1.321 €). 

Conclusion

Le marché locatif belge francophone est sous tension, avec une hausse des loyers plus marquée à Bruxelles qu’en Wallonie. L’offre limitée, combinée à une demande en forte augmentation due aux difficultés d’accès à la propriété, alimente cette hausse. Bruxelles connaît par ailleurs un phénomène d’embourgeoisement, rendant les logements abordables de plus en plus rares, et exacerbant les inégalités entre les différentes communes.